経営者のための初めての不動産投資戦略

経営者のための初めての不動産投資戦略

全国に約360万社あるとされる中小企業の経営者の方々、フリーランスと呼ばれることもある個人事業主の方々。
本書は、経営者の皆さんに、不動産投資こそが事業、ひいては100年続くとも言われる人生に大きなメリットをもたらしてくれることに気がついていただくための、不動産投資の戦略づくりをテーマとしています。
事業の規模が小さい会社の場合、ある面では法人と個人の関係が切っても切れない、ということが多いのではないでしょうか。銀行に融資の相談に行くと、会社の決算書と共に、個人の確定申告書を見せてくださいと言われます。最近は特に政府系金融機関をはじめとして、法人での借入時の個人保証を外す方に動いています。保証人不要、担保無で借入ができる金融機関もありますが、実際はまだまだ少数です。小さな会社は、借入のために個人保証を頼まれる場合もあります。このように、事業規模が小さい場合、個人と法人は一心同体と言ってもよいでしょう。会社を大きくすれば固定費も大きくなり、借入も増えます。会社が小さいうちは個人の資産でフォローできますが、大きくなってくると何かあっても個人の資産だけでは対応しきれなくなります。会社の借入は会社のものだから関係ないと思うかもしれませんが、もし会社をたたむことになったとしたら、個人保証をしているものはあなたが返さなくてはいけないのです。
本書で、経営者が行う不動産投資として目指すところは
1 働けなくなったとしても生活していけるだけの毎月の十分なキャッシュフローをつくる(当面のお金の心配をせずに本業に専念できる)。
2 会社をたたんだ時に、法人、個人全ての借入が清算(返済)できるだけの純資産をつくる。
3 毎月のキャッシュフローをさらに増やして安定を図る。
4 余裕のある借入と売買をしながら純資産を増やしていく。
5 資産を次の世代に引き継ぐ。
このような最終的なゴールを目指しています。本書では、物件価値を瞬時に試算できる、著者考案のエクセルシート「Wゲインシート」を公開しています。「店頭価格」「金利」「返済年数」「借入率」「利回り」をエクセルに入力するだけで、“優良物件"がひと目でわかるので、この「Wゲインシート」をフルに活用して、本業のさらなる安定化と発展のために、不動産投資を始めてみましょう。

四六 判( 224 頁)
ISBN: 9784833423526

2020年02月14日発売 / 1,650円(税込)

[著]曽我 ゆみこ(そが・ゆみこ)
化粧品会社経営。投資家。
不動産投資にて、インカムゲインとともにキャピタルゲインもプラスにすることを目指した「Wゲインスクール(WゲインCLUB)「金持ち大家さんファミリー」を主宰。また、「クオンタムリーヴの会」では、不動産投資家を目指す経営者が、本業でさらに活躍をするために、不動産投資家を目指す経営者のサポートをしている。2010年、がんにかかり、抗がん剤治療を開始。働かなくても経営が成り立つようにと不動産投資を思い立つ。その後、頭金1000万円で都内近郊の駅近物件を選び不動産投資を始め、資産6億円、返済比率40.11%以下にて運用。40代以上の女性の自立支援塾「乙女塾40」塾長を務める。著書に『毎月100万円! 確実に増える不動産投資』(辰巳出版)がある。

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目次

はじめに 経営者としての不動産投資の目標とゴール

第1章 なぜ、Wゲインシート®で買うべき物件が簡単にわかるのか

 実際に、どのような物件を購入すればいいのか

 なぜWゲインシートが答えを導き出してくれるのか

 Wゲインシートは、このように使う

 Wゲインシートでポイントとなる5つの数字

第2章 優良物件への最短距離

 優良物件はどこで見つかるのか

  Aさんの場合

  Bさんの場合

  Cさんの場合

 多くの優良物件は「人」を介して見つかる

 優良物件を紹介してくれる「味方」はどこにいる?

 「味方」ができたら積極性と少しの厚かましさで一棟目を手に入れる

 実はインターネットでも優良物件は見つかる

 指値におけるポイント/考え方

第3章 キャッシュフローがとれて値下がりしづらい都心の物件を狙う理由

 なぜ経営者は不動産投資をしたほうがよいのか

 区分マンション投資よりも一棟買い

 新築よりも中古

 駅から遠いよりも駅近

 地方の物件は、なぜお勧めしないのか

 RC造(鉄骨コンクリート造)・S造(鉄骨造)か、木造か

 お勧めの土地形状は?

 店舗・事務所物件か居住用物件か

 戸建ては手を出してはいけない?

 ファミリー向け? 単身者向け?

第4章 現金主義を捨て「融資」を受けよう!

 現金主義をやめ、融資を引っぱってくるべき理由

 中小企業の経営者必見! 融資を有利に受けるコツ

 本業がどのような業種だと有利なのか?

 物件を見つける前に、まずは金融機関へ行く

 金融機関で聞くべきこと、右から左に聞き流すべきこと

 どのような金融機関と付き合うべきか

 金融機関の担当者との距離の取り方

第5章  もっと賢く儲けるための「お金」にまつわる必須知識

 不動産投資における経費の考え方

 確定申告のハナシ

 資産管理法人をつくると、どのようなメリットがあるのか

 相続はどうする?

 節税目的の不動産投資はダメ

 減価償却をうまく利用する

第6章 不動産投資の「リスク」と失敗しないノウハウ

 不動産投資のリスクとは

 空室を埋めるためのコツ

 工務店や管理会社との上手な付き合い方

 インスペクションはすべきか

 家賃滞納対策として定期借家にする、家賃保証会社の保険に加入する

 近隣環境の変化への予防策はある?

 物件価格の下落はどこまで考えておくべきか

 管理会社か自前で管理か

 天災は避けられない? 火災保険の考え方

第7章 キャピタルゲインを上手に手元に残すための「イグジット戦略」

 普段から定期的に査定をしよう

 査定するときのコツ

 売るべきタイミングはいつか? スタンスを決めておく

 売却時期の見極め方

 どのような不動産販売会社と付き合うべきか

 不動産販売会社に伝えるべきこと

第8章 【徹底解説】Wゲインシート®

 Wゲインシートとともに最低限覚えておきたい9つの数字

 間違いやすい5つの数値

 安定な経営状態かどうかの判断方法

 実際の数値でシミュレーションしてみよう

 物件の割安感についてもシミュレーションしてみよう

おわりに 7棟購入までのロードマップ